L’évolution du marché locatif en ce début d’année 2015

3 avril 2015
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Le marché locatif privé connaît un rebond en ce début d’année 2015. L’observatoire CLAMEUR (Connaître le Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux) a dévoilé le 10 mars dernier les chiffres arrêtés fin février 2015 sur le marché locatif privé en France. Le constat est positif car les loyers baissent et on enregistre une reprise de l’activité, «  depuis six mois, comme pour l’ensemble de l’économie immobilière tricolore, l’activité du marché locatif privé se ressaisit », précise Michel Mouillart (auteur de l’étude Clameur).

Ainsi, le marché locatif privé français reprend avec une mobilité qui augmente (28, 9%) alors que généralement l’hiver, les locataires déménagent moins. Selon les chiffres de l’analyse Clameur, le loyer n’est pas le facteur principal car, par exemple, Paris connaît une baisse de 3,5% et la mobilité des locataires ralentit toujours. Pour autant, on constate que dans 80% des 20 plus grandes villes françaises (en termes de nombre d’habitants), les loyers baissent. Il est possible de dire que sur l’ensemble de l’hexagone, il y a un recul des loyers d’environ 0,9% depuis janvier 2015. Les régions les plus propices à ce recul sont : la Haute-Normandie (-5,6 %),  les Pays de la Loire (- 3,3 %), la Basse-Normandie (- 3 %) et le Limousin (- 2,2 %). 5 régions connaissent à l’inverse une forte progression du niveau des loyers : le Centre (+1,1%), l’Alsace (+1,2%), l’Auvergne (2,1%), le Poitou-Charentes ( +3,7%) et pour finir la Champagne-Ardenne (+3,7%).

Pour analyser ces résultats précisons que la situation est intrinsèquement liée à l’évolution des loyers des petites surfaces de types « studio / 2 pièces » représentant plus de la moitié du marché locatif privé et correspondant à un net recul de 2% pour les studios et 1,8% pour les 2 pièces. Toutefois, il ne faut pas omettre de regarder l’évolution des plus grandes surfaces comme les 4 pièces qui subissent une hausse de 3,5%.

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Malgré cette évolution du parc locatif privé, il faut souligner que les efforts d’amélioration et d’entretien des logements sont en perte de vitesse. Aujourd’hui, plus de 16,5% des logements reloués en 2014 ont été rénovés contre 25,7% en 2013. Cette chute peut expliquer en partie la baisse des loyers, mais pas seulement car elle augmente la hausse des vacances entre deux locataires qui atteint une moyenne de 8 semaines. Il est possible de concevoir que cette baisse de l’amélioration des logements découle de la baisse des loyers empêchant les propriétaires d’entretenir leur bien. N’oublions pas de souligner le climat psychologique qui pèse sur les propriétaires : alourdissement de la fiscalité des revenus locatifs et des plus-values à la revente sous l’ancienne majorité. Les bailleurs ne sont donc peut être pas tous aisés et touchés par la crise, ils ont du mal à rénover leurs logements. Si les bailleurs souffrent de certaines conditions particulières il faut également préciser que la situation des candidats locataires a changé. Ce changement est dû aux conditions imposées par les assurances GLI (Garantie Loyers Impayés) qui sont de plus en plus utilisés par les propriétaires et qui posent de lourdes conditions aux candidats à un logement. D’ailleurs la loi ALUR prévoit une Garantie Universelle des Loyers (entrée en vigueur supposée en 2016), mais un flou persiste autour car le texte législatif n’est pas défini clairement, c’est pourquoi le recours à la GLI reste le moyen le plus sûr pour les bailleurs.

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L’étude Clameur peut apporter une autre interprétation à tous ces résultats : « Alors que la progression des loyers de marché a fortement ralenti durant ces années, le dispositif d’encadrement des loyers prévu par la loi Pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) va être progressivement mis en place «dans certaines zones tendues dotées d’un observatoire des loyers ». Dans le cas général, le nouveau loyer ne pourra alors plus excéder un « loyer médian de référence» majoré a maxima de 20%, le « loyer médian de référence majoré ». Le dispositif d’encadrement se met ainsi en place sur Paris. En supposant que les loyers médians de référence soient systématiquement majorés à 20% au-dessus des loyers médians, on peut remarquer avec CLAMEUR que le mécanisme d’écrêtage des loyers de marché que déclencherait le seuil précédent concernera 20.4% des relocations et locations nouvelles réalisées sur Paris : 24.2% des studios et 1 pièce, mais de l’ordre de 18% des 2 à 4 pièces », ajoute Michel Mouillart.

La loi Duflot risque donc de déstabiliser le marché du locatif privé poussant d’éventuels bailleurs à la vente car il y aura une diminution de la rentabilité locative. Scénario catastrophique qui aurait des répercussions sur l’ensemble du schéma locatif privé avec un effet de déplacement de populations de locataires vers des biens plus médiocres et moins chers. Ce scénario repose sur la spéculation d’un désengagement des bailleurs, et d’un affolement des professionnels dénonçant massivement la loi ALUR, dramatisant la situation. Au regard des chiffres Clameurs rien n’alimente ces hypothèses, c’est même tout le contraire puisque nous constatons une augmentation de vacances et une baisse des loyers. Dans l’ensemble le marché se détend et se fluidifie.

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